Hypoteční poradce: co udělá, kdo ho platí a jak ho ověřit

Co dělá hypoteční poradce

Hypoteční poradce (také hypoteční specialista nebo makléř) zjistí, kolik si můžete půjčit, porovná nabídky bank, se kterými spolupracuje, a pomůže s podklady, odhadem nemovitosti i podpisem úvěrové smlouvy. Úvěr sám neposkytuje, jen ho zprostředkovává. Smí to dělat jen s oprávněním od České národní banky, které si ověříte v jejím veřejném registru.

Zákon mu říká zprostředkovatel spotřebitelského úvěru a vyjmenovává, kdo jím smí být (§ 16 zákona o spotřebitelském úvěru). Finanční poradce smí hypotéku zprostředkovat jen tehdy, když má oprávnění i pro úvěry na bydlení. A hypoteční makléř není realitní makléř: ten prodává nemovitost, hypoteční poradce shání úvěr. Co všechno vyřízení obnáší, popisujeme v průvodci jak dlouho trvá vyřízení hypotéky.

Kolik stojí hypoteční poradce

Pro klienta je hypoteční poradce obvykle zdarma, protože odměnu (provizi) mu platí banka, u které si hypotéku sjednáte. Zákon připouští i odměnu placenou klientem. Poradce ji ale musí předem sdělit, nesmí ji brát zároveň s provizí od banky a nárok na ni má až po podpisu úvěrové smlouvy, ne dřív.

Před podpisem úvěrové smlouvy po vás smí chtít jen náhradu daní, správních poplatků a nákladů na odhad nemovitosti. Výsledek odhadu vám pak musí dát (§ 83 zákona o spotřebitelském úvěru). Kdo chce zálohu „za vyřízení“ předem, porušuje zákon. Pokud se s poradcem na odměně dohodnete, musí smlouva o zprostředkování uvádět její výši a splatnost (§ 127). Brát odměnu od vás i od banky u téhož úvěru zákon zakazuje (§ 80).

Samostatný zprostředkovatel, vázaný zástupce, nebo bankéř

Hypotéku vám může zprostředkovat někdo s vlastním povolením, jeho zástupce, nebo ji sjednáte přímo s pracovníkem banky. Liší se tím, kdo jim dal oprávnění a z čeho vybírají.

Samostatný zprostředkovatel má oprávnění přímo od ČNB, smlouvy s jednou nebo více bankami a povinné pojištění odpovědnosti. Vázaný zástupce pracuje vždy jen pro jednoho zastoupeného, kterým je buď banka, nebo samostatný zprostředkovatel. Do registru ho zapisuje ČNB na oznámení zastoupeného. Za škodu, kterou způsobí vázaný zástupce samostatného zprostředkovatele, odpovídá tento zprostředkovatel.

„Vázaný“ tedy neznamená vázaný na jednu banku. Vázaný zástupce samostatného zprostředkovatele vybírá ze stejné nabídky jako jeho zastoupený. Zdroje: § 17, § 21, § 27, § 36 a § 85 zákona o spotřebitelském úvěru. Zákon zná ještě zprostředkovatele vázaného úvěru, tedy prodejce zboží na splátky. U hypoték se nevyskytuje.

Jak si ověřit poradce v registru ČNB

1. Zeptejte se, kdo je Samostatný zprostředkovatel, nebo vázaný zástupce, a koho zastupuje? Musí vám to říct už při prvním kontaktu, stejně jako registr a registrační číslo.
2. Otevřete registr JERRS Registr ČNB najdete na jerrs.cnb.cz. V menu zvolte Přímé vyhledání.
3. Vyhledejte ho Použijte údaje, které vám poradce dal, nebo název firmy, za kterou jedná.
4. Zkontrolujte zápis Sedí typ zprostředkovatele a zastoupený, kterého uvádí? Zahrnuje jeho oprávnění úvěry na bydlení?
5. Nenašli jste ho jménem? Zaměstnanec oprávněné firmy nemusí být v registru sám. Ověřte firmu, za kterou jedná.

Certifikát o odborné zkoušce k činnosti neopravňuje. Oprávnění dává povolení ČNB, zápis v registru nebo pracovní poměr u oprávněné firmy. Kdo zkoušku složil, ČNB neeviduje (upozornění ČNB z 13. 5. 2026).

Co vám poradce musí říct a dát písemně

Zákon zprostředkovateli ukládá, co vám musí sdělit předem (§ 93 zákona o spotřebitelském úvěru) a co dostanete, když vám radí (§ 85).

• Kdo je a koho zastupuje Typ zprostředkovatele, zastoupeného, registr a registrační číslo.
• Z čí nabídky vybírá Z nabídek kterých bank vám radí.
• Kolik mu zaplatí banka U úvěru na bydlení výši provize od banky. Na požádání i provize, které mu platí jednotlivé banky.
• Záznam o radě Vaše cíle, z čeho rada vychází a na jaká rizika vás upozornil.
• Kam si stěžovat Jak podat stížnost a že spor může bez poplatku řešit finanční arbitr.

Varovné signály

• Chce peníze předem Odměnu žádá před podpisem úvěrové smlouvy.
• Nedá se ověřit Neřekne, za koho jedná, nebo ho v registru ČNB nenajdete.
• Podmiňuje službu Chce, abyste kvůli zprostředkování uzavřeli jinou smlouvu. To zákon nedovoluje (§ 130).
• Mlží o výběru Mluví o celém trhu, ale neřekne, z kterých bank vybírá. Označení, které slibuje výběr z většiny trhu, omezuje § 81.

Co poradci připravit

Ať s poradcem jednáte osobně, nebo online, potřebuje od vás stejné údaje. Musí vám říct, které údaje a doklady chce, a vy mu musíte dát úplné a pravdivé informace (§ 84 zákona o spotřebitelském úvěru).

• Příjmy a závazky Čistý příjem všech žadatelů, splátky jiných úvěrů a limity kreditních karet. Předem si spočítejte, kolik vám banky půjčí.
• Vlastní zdroje a věk Banky půjčí nejvýš 80 % ceny nemovitosti, do 36 let až 90 %. Zjistěte, kolik musíte mít naspořeno.
• Nemovitost a termín Cena a typ nemovitosti, u refinancování zůstatek a datum konce fixace. A kdy peníze potřebujete.
• Doklady Totožnost, potvrzení o příjmu nebo daňové přiznání, výpisy z účtu, rezervační nebo kupní smlouva. Celý seznam dokumentů k hypotéce podle účelu a druhu příjmu. Podnikáte? Přečtěte si, jak banky počítají příjem OSVČ.

Poradce, nebo napřímo v bance?

Banka vám radí z vlastní nabídky. Přes zprostředkovatele dostanete nabídky bank, se kterými má smlouvu. Sazbu i schválení úvěru ale vždy určuje banka. Ať zvolíte cokoli, porovnávejte celkovou částku, kterou zaplatíte, ne jen úrok nebo RPSN, a ověřte si, s kým jednáte (Desatero ČNB).

Jak velký rozdíl dělá sazba, ukazuje orientační výpočet pro úvěr 4 000 000 Kč na 30 let. Nabídky je proto dobré porovnávat a vyjednávat, ať sami, nebo přes poradce.

Rozdíl na úrocích za prvních 5 let: 137 654 Kč. Jde o průměry ze dvou různých zdrojů a měsíců, ne o nabídku žádné banky. Pro svou částku si splátku spočítáte v hypoteční kalkulačce, končící fixaci v kalkulačce refinancování.

Ke komu vás odkazujeme

Srovnejonline.cz není zprostředkovatel úvěru a hypotéky nesjednává. Jen vás předáme na web HypoSpace.cz, kde poptávku vyplníte a ozve se vám specialista. Specialista, ke kterému odkazujeme, je zapsaný v registru ČNB a ověříte si ho stejně, jak popisujeme výše. Když u partnera poptávku odešlete, můžeme od něj dostat odměnu. Vy nic neplatíte.