Hypotéka na pozemek a stavbu domu

Jak funguje hypotéka na pozemek a stavbu

Hypotéka na stavbu domu se nečerpá najednou, ale postupně podle toho, jak stavba roste. Banka půjčí z hodnoty, kterou bude mít dům s pozemkem po dokončení, obvykle nejvýš 80 %, žadatelům do 36 let 90 %. Před čerpáním na stavbu chce povolení záměru a rozpočet. Během stavby platíte jen úroky z vyčerpané částky, plná splátka začne po dočerpání.

Pozemek i stavbu můžete financovat jedním úvěrem, nebo dvěma: nejdřív pozemek, stavbu později. V čem se to liší, popisuje část Jeden úvěr, nebo dva.

Hypotéka na pozemek

Na koupi pozemku jde vzít účelovou hypotéku stejně jako na dům. Banka ale nejdřív zkoumá, co na pozemku smíte postavit.

Stavební, nebo nestavební pozemek

Účelovou hypotékou banky obvykle financují jen pozemek, který územní plán určuje k zastavění. Stavební charakter chtějí doložit už při schvalování, třeba předběžnou informací stavebního úřadu. Stažený výřez územního plánu nestačí. Zahradu, pole nebo les samostatně koupíte spíš se zástavou jiné nemovitosti nebo neúčelovou (americkou) hypotékou. Výjimkou bývá zahrada přikoupená k domu, který už máte.

Na co se banka u pozemku dívá

• Územní plán Pozemek musí být podle územního plánu určený k bydlení.
• Příjezd a sítě Některé banky chtějí pozemek s příjezdem a sítěmi. U nezasíťovaného pozemku se na podmínky ptejte předem.
• List vlastnictví Jiné zástavy, exekuce nebo věcná břemena v katastru prověřte ještě před podpisem kupní smlouvy.

Pozemek teď, stavba později

Pozemek můžete koupit, i když hned stavět nezačnete, a stavbu financovat později. Kvůli daním počítejte se lhůtou: úroky z úvěru na pozemek si odečtete, jen když stavba domu začne do 4 let od nabytí pozemku.

Z jaké hodnoty se počítá LTV u stavby

U hypotéky na stavbu se LTV počítá z hodnoty nemovitosti po dokončení, ne z ceny rozestavěné stavby. Stanoví ji odhadce z projektu a rozpočtu a pozemek se do ní započítá. Když dům s pozemkem bude mít hodnotu 8 milionů korun, banka půjčí nejvýš 6,4 milionu (80 %), žadateli do 36 let 7,2 milionu.

Pravidlo stanoví vyhláška ČNB č. 399/2021 Sb. v § 2. Odhadce může budoucí hodnotu stanovit níž, než je cena pozemku a rozpočet dohromady. Rozdíl pak doplácíte ze svého.

Zástava roste se stavbou. Stavba je součástí pozemku a zástavní právo se vztahuje i na přírůstek zástavy (§ 506 a 1310 občanského zákoníku). Zástavní právo k pozemku proto pokryje i dům. U chaty nebo jiné stavby k rekreaci některé banky pouštějí peníze jen do LTV ze současné hodnoty.

Stavíte na vlastním pozemku? Ten je vaším vlastním zdrojem

Pozemek, který už máte, se započítá do budoucí hodnoty i do zástavy a často pokryje celý vlastní podíl. Příklad: pozemek za 2 000 000 Kč, stavba za 6 000 000 Kč, dům s pozemkem bude mít hodnotu 8 000 000 Kč. Úvěr 6 000 000 Kč je 75 % LTV, na stavbu ze svého nepotřebujete nic. Hotovost budete mít jen na poplatky a rezervu.

Když stejný pozemek teprve kupujete, banka půjčí nejvýš 6 400 000 Kč a 1 600 000 Kč musíte mít svých. Oba případy si přepněte v kalkulačce nahoře. LTV ale není jediný limit, rozhoduje i příjem. Spočítejte si, kolik vám banka půjčí podle příjmu.

Jeden úvěr, nebo dva

• Jeden úvěr na pozemek i stavbu Jeden odhad a jedny poplatky. K žádosti ale potřebujete projekt a rozpočet, i když stavět začnete později.
• Dva úvěry Pozemek koupíte hned a stavbu řešíte, až máte povolení. Druhý úvěr znamená nový odhad a další poplatky.

Jak se hypotéka na stavbu čerpá

1. Smlouva a zástava Podepíšete úvěrovou smlouvu a zástava pozemku se zapíše do katastru.
2. Pozemek a projekt První peníze jdou na koupi pozemku, případně na projekt.
3. Povolení Doložíte pravomocné povolení záměru a banka uvolní první peníze na stavbu.
4. Další části úvěru Každou další část pošle banka po protokolu odhadce o stavu stavby, nebo podle faktur.
5. Dočerpání a kolaudace Úvěr dočerpáte ve lhůtě ze smlouvy, doložíte kolaudaci a zápis domu do katastru.

Co si k čerpání připravit, najdete v seznamu dokumentů ke stavbě jako PDF.

Podle faktur, nebo bez faktur

Při čerpání podle faktur posílá banka peníze přímo dodavatelům. Při čerpání bez faktur (zálohovém) jdou peníze na váš účet podle schváleného rozpočtu a banka kontroluje, jak stavba postupuje. Odhadce v obou případech hodnotí, co je skutečně postavené, ne co je zaplacené. Zálohy ani nakoupený materiál hodnotu stavby nezvýší.

Začátek stavby: zástava má malou hodnotu

Na začátku stojí jen pozemek a jeho hodnota nemusí stačit na to, kolik stojí první práce. Banky proto pouštějí peníze i nad aktuální hodnotu zástavy. Pravidla se liší, obvykle v rozmezí od zhruba 120 % hodnoty pozemku přes 500 000 Kč nad aktuální hodnotu zástavy až po 150 % aktuální hodnoty při čerpání bez faktur. Některé banky navíc chtějí, abyste nejdřív proinvestovali vlastní peníze, jiné to nevyžadují.

Úroky během stavby

Dokud čerpáte, platíte jen úroky z vyčerpané částky, takže splátka roste s každou další částí úvěru. Plná splátka (anuita) začne, až úvěr dočerpáte nebo čerpání ukončíte.

Příklad: stavíte na vlastním pozemku a úvěr 6 000 000 Kč čerpáte rovnoměrně 12 měsíců při sazbě 5,4 %. Na úrocích během stavby zaplatíte asi 175 500 Kč, poslední měsíc stavby 27 000 Kč. Potom začne splátka 33 692 Kč na 30 let. Sazba je výchozí hodnota kalkulačky mezi průměrem nabídek a sjednaných hypoték, ne nabídka banky.

Lhůty a nedočerpání

Čerpat jde obvykle 24 měsíců, u některých bank až 36. Termín dokončení stavby a doložení kolaudace je ve smlouvě a na žádost ho jde prodloužit, u některých bank až na 48 měsíců. Celý úvěr vyčerpat nemusíte, některé banky dovolí nechat nevyčerpaných posledních 20 %. Podmínky a případné poplatky za nevyčerpání najdete ve smlouvě a v ceníku banky.

Potřebujete povolení? Co platí podle stavebního zákona

Rodinný dům potřebuje povolení, drobná stavba to není. U řízení zahájených od 1. 7. 2024 se postupuje podle stavebního zákona č. 283/2021 Sb. a úřad vydává povolení záměru.

• Jednoduchá stavba Rodinný dům s nejvýš 2 nadzemními a 1 podzemním podlažím je jednoduchá stavba. Úřad u ní má rozhodnout do 30 dnů, jinak do 60.
• Platnost povolení 2 roky od právní moci. Úřad může stanovit delší dobu, nejvýš 5 let.
• Kolaudace Bydlet smíte až po kolaudačním rozhodnutí. Zákon ho chce i u jednoduchých staveb pro bydlení.
• Banka a povolení Pravomocné povolení chce banka před prvním čerpáním na stavbu. Do té doby jde u některých bank čerpat jen na položky, které nejsou stavební, třeba pozemek nebo projekt.

Od roku 2027 se pravidla pro povolování staveb mění, popis výše odpovídá stavu k 21. 10. 2026.

Svépomocí, nebo dodavatelsky

Svépomocí stavbu organizujete sami s řemeslníky a materiál kupujete vy. Dodavatelsky (na klíč) ji postaví firma podle smlouvy o dílo. Jde to i kombinovat, třeba hrubou stavbu dodavatelsky a dokončení svépomocí.

Sníženou sazbu DPH upravuje § 48a zákona o DPH, stavbyvedoucího u stavby svépomocí § 160 stavebního zákona. Některé banky nedovolí, abyste si jako OSVČ z hypotéky proplatili vlastní fakturu za práci na svém domě.

Novostavba od developera

Kupujete-li dům nebo byt v projektu developera, platby určuje smlouva s developerem a banka čerpá průběžně podle ní. I tady platíte během čerpání jen úroky z vyčerpané částky. Platí stejné limity LTV, 80 %, žadatelům do 36 let 90 %. Kolik potřebujete naspořit na koupi hotové nemovitosti, spočítá kalkulačka vlastních zdrojů.

Daně a poplatky navíc

• Daň z nabytí Je zrušená, neplatíte ji ani u pozemku.
• DPH u pozemku Prodej stavebního pozemku od plátce DPH osvobozený od daně není. Cena pak bývá včetně DPH.
• Odpočet úroků U stavby ano, u pozemku jen když stavba začne do 4 let od jeho nabytí, jinak odečtené částky dodaníte. Limit je 150 000 Kč na domácnost a rok. Spočítejte si odpočet.
• Poplatky Odhad a jeho aktualizace po dokončení, protokoly o stavu stavby, 2 000 Kč za každý návrh na vklad do katastru a pojištění stavby. Ceny protokolů najdete v ceníku banky.

Po dokončení stavby a na konci fixace jde hypotéku přenést k jiné bance. Spočítejte si, co by refinancování ušetřilo.

Zdroje

Stav k 21. 10. 2026. Vyhláška ČNB č. 399/2021 Sb., stavební zákon, občanský zákoník, zákon o DPH, zákon o daních z příjmů (§ 4b) a podmínky čerpání několika bank. Výpočty jsou orientační. Kontakt.