Hypotéka pro mladé do 36 let

Co je hypotéka pro mladé

Hypotéka pro mladé je běžná hypotéka na vlastní bydlení, u které vám banka může půjčit až 90 % hodnoty nemovitosti místo obvyklých 80 %, pokud je vám méně než 36 let. Z vlastních zdrojů tak stačí 10 % ceny. Limit stanovuje Česká národní banka. Nejde o státní podporu, některé banky ji jen nabízejí pod vlastním názvem.

Tomuto poměru úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti se říká LTV. Hodnotu určuje odhad banky, ne cena v inzerátu. Splátku pro jakoukoli částku spočítá hypoteční kalkulačka.

Kdo má na 90% hypotéku nárok

Pravidla stanovuje opatření ČNB k úvěrovým ukazatelům a platí od 1. dubna 2022. Bankovní rada je naposledy potvrdila 4. června 2026. Na 90 % dosáhnete, když platí:

1. Kupujete vlastní bydlení Úvěr je na koupi nebo stavbu bydlení, ve kterém budete sami bydlet. Na investiční byt ne.
2. Je vám méně než 36 let Pokud žádáte sami, nesmí vám ještě být 36.
3. U manželů stačí jeden Manželé a registrovaní partneři dosáhnou na 90 %, když 36 není aspoň jednomu z nich.
4. Rozhoduje den poskytnutí úvěru Věk se posuzuje k okamžiku poskytnutí úvěru, ne ke dni, kdy byt najdete.

Příklady

Žádáte s někým, s kým nejste v manželství ani registrovaném partnerství? Jak banka posoudí věk, si ověřte přímo u ní.

Kdy se počítá věk 36 let

ČNB píše, že žadatel k okamžiku poskytnutí úvěru nesmí dosáhnout věku 36 let. Co banka za tento okamžik považuje, se může lišit. Pokud se blíží vaše narozeniny, zeptejte se na to banky předem a počítejte s rezervou.

Kolik musíte mít naspořeno

Na první bydlení do 36 let stačí naspořit 10 % ceny, starší žadatelé potřebují 20 %. U bytu za 5 milionů je to rozdíl půl milionu korun.

K tomu přijdou poplatky, které v inzerátu nejsou: odhad nemovitosti, 2 000 Kč za každý návrh na vklad do katastru (ČÚZK) a případně úschova kupní ceny. Daň z nabytí nemovitosti se od roku 2020 neplatí. Kolik musíte mít naspořeno i s poplatky spočítá samostatný nástroj.

Co vás 90 % bude stát navíc

Vyšší úvěr znamená vyšší splátku i víc zaplacených úroků. Příklad pro byt za 5 000 000 Kč, splácení 30 let a sazbu 5,4 % (orientačně, mezi průměrem nabídek podle Hypoindexu a průměrem sjednaných hypoték podle Hypomonitoru):

Rozdíl je zhruba 2 800 Kč měsíčně a 511 000 Kč na úrocích. A to při stejné sazbě. U úvěrů nad 80 % hodnoty může banka sazbu zvýšit. S 90 % můžete začít bydlet ve vlastním dřív, vyjde vás ale dráž. Úvěr jde později zkrátit, kolik to ušetří, ukáže mimořádná splátka. A jestli se koupě vůbec vyplatí, porovná nástroj vyplatí se koupit, nebo zůstat v nájmu?

Úspory nestačí, rozhoduje i příjem

Dřív ČNB stanovovala závazné horní hranice pro poměr splátek k příjmu (DSTI) a dluhů k ročnímu příjmu (DTI), pro mladé o něco mírnější. Hranici DSTI zrušila od 1. července 2023, hranici DTI od 1. ledna 2024. Mírnější limity pro mladé tím skončily.

Dnes platí jen nezávazné doporučení ČNB: banky mají vysoce obezřetně posuzovat žádosti, u kterých splátky přesáhnou 40 % příjmu, a to i při sazbě o 2 procentní body vyšší, nebo dluhy přesáhnou osminásobek ročního příjmu (Věstník ČNB 17/2025). Je to doporučení, ne zákonný limit, a platí pro všechny bez ohledu na věk. Banky si podle něj nastavují vlastní pravidla.

Do 36 let vám tedy 90 % pomůže s úsporami, ale banka zkoumá i to, jestli splátku unesete. Spočítejte, kolik vám banka půjčí.

Existuje státní hypotéka pro mladé?

K říjnu 2026 žádná státní hypotéka ani státní půjčka pro mladé na vlastní bydlení neběží. Poslední program, Vlastní bydlení Státního fondu podpory investic, přestal přijímat žádosti v dubnu 2022. Vláda v programovém prohlášení slibuje zvýhodněnou půjčku na akontaci a podporu úroků pro rodiny s dítětem do 6 let, zatím ale nic schváleno není.

Co bylo dřív

Program Vlastní bydlení přijímal žádosti mladých rodin od 15. ledna 2021 do dubna 2022. Fond ani ministerstvo pro místní rozvoj dnes pro jednotlivce na vlastní bydlení žádný program nenabízejí.

Co vláda chystá pro mladé rodiny

Stav k 21. října 2026. V programovém prohlášení, které schválila 5. ledna 2026, vláda slibuje mladým rodinám státní zvýhodněnou půjčku na akontaci při pořizování prvního bydlení. Podporu na úroky z hypotéky slibuje mladým rodinám, které pečují o dítě do 6 let, a klíčovým profesím. Zákon ani program zatím neexistuje. Podle ČT24 z 11. dubna 2026 se podpora zatím nekoná, protože parametry nejsou politicky vydiskutované.

Ministryně financí 7. října 2026 ohlásila návrh zvýšit odpočet úroků z hypotéky pro lidi do 36 let. Je to jen návrh, schválený není a jeho podoba se může změnit. Do rozpočtu na koupi ho zatím nezapočítávejte.

Co platí už dnes

• Odpočet úroků z daní Od základu daně si odečtete až 150 000 Kč zaplacených úroků ročně na domácnost (§ 15 zákona o daních z příjmů). Kolik vám vrátí stát za úroky
• Podpora stavebního spoření Stát přidá 5 % z naspořené částky, nejvýš z 20 000 Kč ročně, tedy až 1 000 Kč za rok (zákon o stavebním spoření).
• Žádná daň z nabytí Daň z nabytí nemovitých věcí se neplatí od 26. září 2020 (Finanční správa).

Bude vám brzy 36? Nenechávejte to na poslední chvíli

Vyřízení hypotéky trvá týdny. Když se blíží 36. narozeniny, postupujte v tomto pořadí:

1. Zjistěte, kolik vám banka půjčí Podle příjmu a úspor zjistíte, jakou cenu bytu si můžete dovolit.
2. Najděte nemovitost A připravte, co banka bude chtít doložit.
3. Schválení a odhad Banka nechá nemovitost ocenit a posoudí žádost. Obojí zabere týdny.
4. Úvěr před narozeninami Úvěr musí být poskytnutý dřív, než vám bude 36.

Kdyby to nevyšlo, platí limit 80 % a chybějících 10 % ceny musíte doplatit z úspor. Jednotlivé kroky popisuje průvodce jak probíhá vyřízení hypotéky.

Další situace

• Podnikáte Jak banka počítá příjem z daňového přiznání, popisuje hypotéka pro OSVČ.
• Družstevní byt Na podíl v družstvu klasickou hypotéku nedostanete. Více v průvodci hypotéka na družstevní byt.
• Stavíte dům Koupi pozemku a čerpání po etapách popisuje hypotéka na pozemek a stavbu.