Hypotéka pro OSVČ: jak banka počítá příjem z podnikání

Jak banka počítá příjem OSVČ

Banka u OSVČ vychází obvykle z posledního podaného daňového přiznání, konkrétně z dílčího základu daně z podnikání na řádku 37. Od něj odečte daň a výsledek vydělí dvanácti. Další úpravy se mezi bankami liší. Čím vyšší výdaje jste uplatnili, tím nižší příjem banka vidí. Část bank umí výdajový paušál přepočítat nebo počítat z obratu.

Zákon bance ukládá posoudit vaši úvěruschopnost porovnáním příjmů a výdajů (§ 86 zákona o spotřebitelském úvěru). ČNB pro výpočet ukazatelů bere „měsíční příjmy po zdanění obezřetně vyhodnocené jako stálé na základě prokazatelně doložené příjmové historie“, výslovně i u podnikání (§ 3 vyhlášky ČNB 399/2021 Sb.). Proto banka nepočítá z obratu ani z toho, kolik si podle vás opravdu vyděláte.

Banky obvykle chtějí jedno až dvě poslední přiznání s potvrzením o podání (banky.cz 2021, idoklad.cz 2022, fakturoid.cz 2023).

Které řádky přiznání banka čte

Podle tiskopisu přiznání za rok 2025 (pokyny k přiznání, pokyny k příloze č. 1). Na řádku 101 jsou příjmy, ne zisk. Zisk je na ř. 104 a ve formě dílčího základu na ř. 37. U přiznání za rok 2026 si čísla řádků ověřte v novém tiskopisu.

Výdajový paušál, nebo skutečné výdaje

Paušál vám ušetří evidenci výdajů, ale banka pak vidí jen to, co po něm zbude. Počítá se procentem z příjmů a má strop (§ 7 odst. 7 zákona o daních z příjmů):

Příklad: živnostník s příjmy 800 000 Kč a paušálem 60 % má dílčí základ 320 000 Kč, tedy 26 667 Kč měsíčně ještě před daní. Se skutečnými výdaji 200 000 Kč by měl základ 600 000 Kč, tedy 50 000 Kč měsíčně. Stejná práce, pro banku skoro dvojnásobný příjem.

Banka může paušál přepočítat

Část bank u oborů s nízkými náklady počítá s nižšími výdaji, než jste uplatnili, takže vám uzná vyšší příjem. Jiné berou přiznání tak, jak je. Přepočet si každá banka určuje sama a nezveřejňuje ho (banky.cz 2021, idoklad.cz 2022).

Změnit kvůli hypotéce způsob výdajů?

Změna se projeví až v dalším přiznání. Vyšší základ znamená i vyšší daň a pojistné a skutečné výdaje musíte umět doložit. Jestli se vám to vyplatí, je otázka pro účetní nebo daňového poradce.

Kolik vám banka uzná: odhad krok za krokem

Přesné číslo závisí na pravidlech konkrétní banky. Hrubý odhad si ale z přiznání uděláte sami.

1. Vezměte řádek 37 Dílčí základ daně z podnikání z posledního podaného přiznání.
2. Odečtěte daň Tu, kterou jste za rok opravdu zaplatili. Bez dalších slev je to 15 % ze základu minus sleva na poplatníka 30 840 Kč.
3. Vydělte dvanácti Vyjde měsíční příjem po zdanění. To je číslo, které zadáte do kalkulačky.

Odhad nepočítá s nezdanitelnými částmi základu ani s dalšími slevami. U paušální daně přiznání nemáte, postup banky popisujeme níže.

Obratová metoda: velký obrat, malý zisk

Některé banky umí vzít jako příjem část vašeho ročního obratu místo základu daně. Jakou část, určuje každá banka vlastním přepočtem. Hodí se tam, kde máte vysoké skutečné výdaje, třeba v obchodě nebo v řemesle s drahým materiálem. Banky ji obvykle podmiňují delší historií podnikání.

Hypotéka s paušální daní

Plátce paušální daně nepodává daňové přiznání, takže banka příjem odvozuje jinak: z výpisů z podnikatelského účtu za posledních 3 až 12 měsíců, z dokladů o placení paušální daně a z pásma, ve kterém jste. Z přijatých plateb pak příjem odvodí vlastním přepočtem. Každá banka to dělá trochu jinak.

Platba za I. pásmo se od 1. 7. 2026 snížila z 9 984 Kč, a to zpětně od 1. 1. 2026. Platí se do 20. dne v měsíci. Zdroj: Finanční správa, § 2a zákona o daních z příjmů.

Hotovostní tržby bez faktur a převody z vlastních účtů banky obvykle nezapočítají (novinky.cz 2022). Podnikatelské příjmy proto mějte na jednom účtu.

Začínající podnikatel

Hypotéku jde dostat i s krátkou historií podnikání, ale většina bank chce vidět aspoň jedno podané daňové přiznání, tedy zhruba rok podnikání. Některé banky přijmou příjem už po šesti měsících, zvlášť u paušální daně. Kdo podniká kratší dobu, obvykle žádá s příjmem ze zaměstnání nebo se spolužadatelem.

Rozpětí 6 až 12 měsíců, u obratové metody až 24 měsíců, uvádějí e15 (2025), hyponamiru.cz (2025) a kurzy.cz. Podmínky bank se mění.

Zaměstnání a živnost zároveň

Když máte mzdu i živnost, podáváte přiznání s oběma příjmy: zaměstnání na ř. 36, podnikání na ř. 37. Banka příjmy sečte, mzdu dokládáte potvrzením zaměstnavatele. U vedlejší živnosti se banky obvykle opírají hlavně o mzdu a podnikání berou jako doplněk (fakturoid.cz 2023).

Paušální daň při zaměstnání mít nejde, zákon ji lidem s příjmy ze závislé činnosti nedovoluje (§ 2a odst. 1 písm. c) zákona o daních z příjmů). Přiznání tedy podáváte vždy a banka v něm vidí obojí.

Jednatel a společník s.r.o.

Odměna jednatele je podle zákona příjem ze závislé činnosti (§ 6 odst. 1 písm. c) zákona o daních z příjmů). Bance ji dokládáte stejně jako mzdu, potvrzením o příjmu od vlastní firmy.

Podíl na zisku se daní srážkovou daní 15 % a do osobního přiznání se neuvádí (§ 36 odst. 2 písm. b) a § 38g odst. 3). Banka ho tedy z přiznání nevyčte. Jestli ho započítá, zda jen vyplacený, nebo i nevyplacený zisk, a z jakých výkazů, se mezi bankami liší nejvíc. Co pro vás specialista udělá a jak si ho ověříte, popisuje průvodce hypoteční poradce.

Podmínky a doklady

Kromě běžných dokladů k hypotéce chce banka od podnikatele ještě tyto:

• Daňová přiznání Jedno až dvě poslední, s potvrzením o podání.
• Výpisy z podnikatelského účtu Obvykle za 6 až 12 měsíců.
• Platby paušální daně Doklady o zaplacení, pokud jste v paušálním režimu.
• Potvrzení o bezdlužnosti Banka může chtít potvrzení od finančního úřadu, sociálního zabezpečení a zdravotní pojišťovny.

Celý seznam dokladů pro OSVČ najdete u dokumentů k hypotéce. Limity ČNB platí pro podnikatele stejně jako pro zaměstnance: na vlastní bydlení banka půjčí nejvýš 80 % hodnoty nemovitosti, do 36 let 90 %. U investičního bytu platí od 1. 4. 2026 přísnější hranice, nejvýš 70 % (ČNB). Zjistěte, kolik musíte mít naspořeno.

Kdy o hypotéku žádat

Banka pracuje s posledním podaným přiznáním. Za uplynulý rok ho podáváte do 3 měsíců, při elektronickém podání do 4 měsíců a s daňovým poradcem do 6 měsíců (§ 136 daňového řádu). Byl-li loňský rok lepší, pomůže, když přiznání podáte dřív. Byl-li horší, banka po podání bude chtít to nové.

Když hypotéku refinancujete u jiné banky, posoudí váš příjem znovu, z aktuálního přiznání. Úroky z hypotéky pak v přiznání odečtete na ř. 47, kolik to dělá, ukáže výpočet odpočtu úroků. A jak dlouho trvá schválení, popisujeme zvlášť.