Kalkulačka výnosnosti investiční nemovitosti
Zadejte cenu bytu, hypotéku, nájem a náklady. Kalkulačka spočítá hrubý a čistý výnos, měsíční cashflow, daň z nájmu i z prodeje a kolik ročně vydělají vaše vlastní peníze.
Zhodnocení vlastních peněz ročně
5,6 %
Za 15 let vložíte 2 707 088 Kč a získáte 5 648 626 Kč, čistý zisk 2 941 538 Kč.
- Hrubý výnos z nájmu
- 3,9 %
- Čistý výnos (po neobsazenosti a nákladech)
- 2,9 %
- Hypotéka
- 3 850 000 Kč (LTV 70 %)
- Měsíční splátka
- 21 619 Kč
- Cashflow měsíčně v prvním plném roce
- -7 456 Kč
- První rok s kladným cashflow
- během držení ne
- Doplatíte z vlastního za 15 let
- 857 088 Kč
- Daň z nájmu celkem
- 0 Kč
- Cena bytu za 15 let
- 8 568 821 Kč
- Zbytek hypotéky při prodeji
- 2 663 130 Kč
- Daň z prodeje (po 10 letech se neplatí)
- 0 Kč
- Peníze z prodeje po splacení hypotéky a daních
- 5 648 626 Kč
- Vlastní peníze a náklady koupě
- 1 850 000 Kč
- Doplatky k nájmu
- 857 088 Kč
- Přebytky z nájmu
- 0 Kč
- Peníze z prodeje
- 5 648 626 Kč
Vložíte: vlastní peníze na začátku a doplatky, když nájem nepokryje splátku a náklady. Získáte: přebytky z nájmu a peníze z prodeje po splacení hypotéky.
Odkaz otevře kalkulačku s vašimi čísly.
Chcete vědět, kolik vám banky na investiční byt půjčí?
Specialista s oprávněním ČNB spočítá hypotéku na byt k pronájmu, včetně toho, jak banky započítají budoucí nájem do příjmu.
Zdarma a nezávazně.
Cashflow po letech
Nájem po odečtení neobsazenosti, náklady vlastníka, splátky hypotéky a daň z nájmu v jednotlivých letech. Koupě a prodej v tabulce nejsou, ty ukazuje výsledek nahoře.
| Rok | Nájem | Náklady | Úroky | Jistina | Daň | Cashflow |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1. | 172 500 | 42 000 | 206 605 | 52 822 | 0 | -128 927 |
| 2. | 213 210 | 43 260 | 203 681 | 55 746 | 0 | -89 477 |
| 3. | 219 606 | 44 558 | 200 595 | 58 832 | 0 | -84 379 |
| 4. | 226 194 | 45 895 | 197 339 | 62 089 | 0 | -79 127 |
| 5. | 232 980 | 47 271 | 193 902 | 65 526 | 0 | -73 718 |
| 6. | 239 970 | 48 690 | 190 274 | 69 153 | 0 | -68 147 |
| 7. | 247 169 | 50 150 | 186 446 | 72 981 | 0 | -62 409 |
| 8. | 254 584 | 51 655 | 182 406 | 77 021 | 0 | -56 498 |
| 9. | 262 221 | 53 204 | 178 143 | 81 285 | 0 | -50 410 |
| 10. | 270 088 | 54 800 | 173 643 | 85 784 | 0 | -44 140 |
| 11. | 278 191 | 56 444 | 168 894 | 90 533 | 0 | -37 681 |
| 12. | 286 536 | 58 138 | 163 883 | 95 545 | 0 | -31 029 |
| 13. | 295 133 | 59 882 | 158 594 | 100 834 | 0 | -24 177 |
| 14. | 303 986 | 61 678 | 153 012 | 106 415 | 0 | -17 119 |
| 15. | 313 106 | 63 529 | 147 121 | 112 306 | 0 | -9 850 |
Jak kalkulačka výnos počítá
Hlavní číslo je zhodnocení vlastních peněz, odborně vnitřní výnosové procento (IRR). Kalkulačka sestaví všechny peníze, které do bytu dáte a které z něj dostanete, měsíc po měsíci: vlastní peníze a náklady při koupi, každý měsíc nájem minus náklady a splátka, jednou ročně daň z nájmu a na konci peníze z prodeje po splacení zbytku hypotéky. IRR je roční úrok, při kterém by stejné peníze vydělal vklad se stejnými vklady a výběry. Dá se tak přímo porovnat se spořicím účtem nebo fondem.
Hrubý výnos (roční nájem děleno cenou) je rychlé síto pro inzeráty, ale neříká, kolik vyděláte. Nebere v úvahu prázdné měsíce, náklady, úroky ani to, že většinu ceny platí banka. Čistý výnos odečte neobsazenost a náklady, pořád ale bez hypotéky a daní.
Proč vychází záporné cashflow
Když je sazba hypotéky vyšší než čistý výnos z nájmu, nájem splátku nepokryje a rozdíl doplácíte. Ve splátce je navíc jistina, kterou si ale spoříte do vlastního bytu: vrátí se vám při prodeji. Proto se investice může vyplatit i se záporným měsíčním cashflow, pokud cena bytu roste. Zkuste nastavit růst ceny na nulu a uvidíte, kolik výnosu stojí na nájmu a kolik na zdražování.
Jak vybrat byt, na co si dát pozor a jak koupi financovat, popisuje průvodce investiční byt. Podmínky bank pro úvěr na byt k pronájmu shrnuje investiční hypotéka.
Daň z nájmu: paušál, nebo skutečné výdaje
Příjem z nájmu se daní 15 % podle § 9 zákona o daních z příjmů. Od příjmu si odečtete buď paušál 30 % (nejvýš 600 000 Kč ročně), nebo skutečné výdaje: náklady, úroky z hypotéky a odpisy stavby. Paušál v sobě zahrnuje všechny výdaje, úroky k němu přičíst nejde. U bytu na hypotéku proto skutečné výdaje obvykle vyjdou výš a daň je v prvních letech nulová. Sociální ani zdravotní pojištění se z nájmu neplatí.
Při prodeji do 10 let od koupě platíte daň i ze zisku z prodeje. Výdajem je zůstatková cena, tedy cena snížená o odpisy (§ 10 odst. 5). Odpisy se přitom vedou i při paušálu, jen evidenčně, a zůstatkovou cenu snižují stejně (§ 29 odst. 2). Podrobnosti jsou v článku daň z prodeje nemovitosti.
Kalkulačka je orientační. Počítá se sazbou 15 % bez slev na dani, ztrátu z nájmu převádí do dalších 5 let a nezapočítává ji proti jiným příjmům. Nepočítá s DPH, krátkodobým pronájmem ani se změnou sazby po konci fixace. Rok koupě bere jako celý kalendářní rok.
Jaký výnos z pronájmu bytu je dobrý?
Hrubý výnos (roční nájem děleno cenou) byl podle UniCredit Bank v květnu 2026 v Praze 3,3 %, v Brně 3,2 % a v Ústí nad Labem 5,0 %. Rozhoduje ale čistý výnos po nákladech a neobsazenosti a hlavně to, jestli je vyšší než úrok hypotéky. Když je nižší, nájem splátku nepokryje.
Co je IRR a proč je lepší než hrubý výnos?
IRR (vnitřní výnosové procento) je roční zhodnocení vlastních peněz, které do investice dáte. Na rozdíl od hrubého výnosu započítá náklady, prázdné měsíce, hypotéku, daně, doplatky i peníze z prodeje a jejich načasování. Dá se tak porovnat s jinými investicemi.
Vyplatí se koupit byt na pronájem na hypotéku?
Při sazbách hypoték kolem 5 % a hrubém výnosu kolem 3,5 % nájem obvykle nepokryje splátku a rozdíl doplácíte. Výnos pak stojí hlavně na růstu ceny bytu a na tom, že nájemník splácí část jistiny. Kalkulačka ukáže, jak výsledek závisí na růstu cen a nájmu.
Kolik vlastních peněz potřebuju na investiční byt?
Na byt k pronájmu doporučuje ČNB od 1. 4. 2026 hypotéku nejvýš do 70 % hodnoty nemovitosti. Ze svého tedy zaplatíte aspoň 30 % ceny a k tomu náklady koupě a případnou rekonstrukci.
Platí se daň z prodeje investičního bytu?
Ano, když byt prodáte do 10 let od koupě (u bytů koupených do konce roku 2020 do 5 let) a peníze nepoužijete na vlastní bydlení. Test bydliště 2 roky pomůže jen tomu, kdo v bytě sám bydlel. Daň je 15 % ze zisku, který se počítá ze zůstatkové ceny po odpisech, i když jste v přiznání uplatňovali paušál.