Investiční byt v roce 2026: kolik vynese, jak ho financovat a zdanit

Vyplatí se investiční byt v roce 2026?

Investiční byt na hypotéku se v roce 2026 vyplatí hlavně tehdy, když porostou ceny bytů. Hrubý výnos z nájmu je ve velkých městech kolem 3,3 %, sazby hypoték kolem 5 %. Nájem tak obvykle nepokryje splátku a náklady a rozdíl každý měsíc doplácíte. Výnos přijde až při prodeji.

Podle analytika UniCredit Bank byl v květnu 2026 hrubý výnos z pronájmu v Praze 3,3 %, v Brně 3,2 % a v Ústí nad Labem 5,0 %. Po odečtení sazby hypoték a výnosu státních dluhopisů vycházel nejhůř od konce roku 2022 (ČTK, 8. 6. 2026). Nájmy přitom rostou: podle ČSÚ bylo nájemné v září 2026 o 6,1 % vyšší než před rokem (inflace, září 2026).

Příklad: byt 55 m² v Praze

Byt 55 m² za průměrnou realizovanou pražskou cenu 153 100 Kč/m² stojí 8 420 000 Kč. Pronajmete ho za průměrných 462 Kč/m², tedy asi 25 400 Kč měsíčně (Deloitte, H1 a Q2 2026). Hrubý výnos je 3,6 %. S hypotékou na 70 % ceny, sazbou 5,4 % a splatností 30 let je splátka 33 100 Kč.

• Měsíčně doplácíte asi 12 100 Kč, když počítáte s náklady 4 000 Kč a dvěma týdny bez nájemníka ročně.
• Při růstu cen 3 % ročně vydělají vlastní peníze za 15 let 5,9 % ročně.
• Když ceny neporostou, vyjde zhodnocení 0,1 % ročně. Všechno, co jste doplatili, se vám vrátí jen tak tak.

Otevřete příklad v kalkulačce výnosnosti a dosaďte vlastní byt.

Jaký výnos z investičního bytu je dobrý?

Dobrý výnos z investičního bytu je takový, který po odečtení nákladů, prázdných měsíců a daní překoná úrok hypotéky nebo bezpečnou alternativu, třeba spořicí účet. Hrubý výnos (roční nájem děleno cenou) slouží jen k rychlému srovnání inzerátů.

• Hrubý výnos Roční nájem děleno kupní cenou. Bez nákladů, neobsazenosti a daní.
• Čistý výnos Nájem po odečtení prázdných měsíců a nákladů vlastníka, děleno cenou i s náklady koupě. V pražském příkladu výše 2,9 % proti hrubým 3,6 %.
• Zhodnocení vlastních peněz (IRR) Zahrne hypotéku, daně, doplatky i peníze z prodeje. Jediné číslo, které jde porovnat s jinou investicí.

Nájem: Deloitte Rent Index Q2 2026, bez energií. Výnos: analýza UniCredit Bank (květen 2026, leden 2026).

Vyšší výnos v Ústí nebo Ostravě je vykoupený nižší poptávkou po nájmu i po bytech při prodeji. Ceny se tam historicky hýbou víc oběma směry. Jak se vyvíjely ceny bytů v Česku a v Praze, ukazuje vývoj cen nemovitostí.

Kolik peněz potřebujete na investiční byt?

Na investiční byt potřebujete aspoň 30 % ceny z vlastních peněz, protože ČNB od 1. 4. 2026 doporučuje hypotéku na byt k pronájmu nejvýš do 70 % hodnoty a celkový dluh nejvýš do 7násobku ročního čistého příjmu. K tomu připočtěte náklady koupě a rezervu.

• Vlastní podíl na ceně Aspoň 30 %, u bytu za 5 mil. Kč tedy 1,5 mil. Kč.
• Náklady koupě Advokát a úschova, odhad, vklad do katastru 2 000 Kč. Daň z nabytí se neplatí. Spočítá je kalkulačka vlastních zdrojů.
• Vybavení a úpravy Nájemníci obvykle čekají aspoň vybavenou kuchyň.
• Rezerva Na prázdné měsíce, opravy a doplatky ke splátce. V příkladu výše dělají doplatky přes 140 000 Kč ročně.

Limity platí i pro třetí a každou další nemovitost, i když v ní budete bydlet. Jak banka posuzuje nájem v příjmu a kolik vám půjčí, popisuje investiční hypotéka.

Jak vybrat investiční byt

• Poptávka po nájmu Okolí vysokých škol, velkých zaměstnavatelů a dobré dopravy. Zjistěte, jak dlouho podobné byty visí v inzerci.
• Velikost Menší byty mají vyšší nájem na metr a snáz se pronajímají, ale za metr i víc stojí. Porovnávejte výnos, ne cenu.
• Stav domu a SVJ Výše příspěvku do fondu oprav, plánované opravy, zápisy ze shromáždění a úvěry SVJ. Drahá oprava střechy sní výnos za několik let.
• Energetická náročnost Průkaz energetické náročnosti budovy musí prodávající doložit. Vysoké zálohy na energie snižují nájem, který trh unese.
• Novostavba, nebo starší byt Novostavba má menší náklady na opravy a vyšší nájem, ale vyšší cenu za metr (v Praze developerské projekty 157 800 proti 132 100 Kč/m² u panelu, Deloitte H1 2026).

Postup koupě od rezervace po zápis do katastru je stejný jako u vlastního bydlení, popisuje ho koupě bytu krok za krokem.

Pronájem: smlouva, kauce a zvyšování nájmu

• Kauce Jistota a smluvní pokuty dohromady nesmí přesáhnout trojnásobek měsíčního nájmu a nájemce má nárok na úroky z ní (§ 2254 občanského zákoníku).
• Zvyšování nájmu Dohodnout si můžete každoroční zvýšení, třeba o inflaci (§ 2248). Bez dohody můžete nájem zvýšit nejvýš na obvyklou výši a nejvýš o 20 % za 3 roky (§ 2249).
• Výpověď Pronajímatel může dát výpověď jen z důvodů v zákoně, písemně a s poučením o právu nájemce vznést námitky (§ 2286 a § 2288).
• Krátkodobý pronájem Na byt přenechaný k rekreaci nebo jinému zjevně krátkodobému účelu se pravidla nájmu bytu nepoužijí (§ 2235). Platíte poplatek z pobytu (obec může vybírat až 50 Kč za den), vedete evidenční knihu a ubytovací služby už mohou být živností a podléhat DPH.

Jak se daní investiční byt

Příjmy z nájmu bytu se daní 15 % podle § 9 zákona o daních z příjmů. Od příjmu si každý rok odečtete buď paušál 30 % (nejvýš 600 000 Kč), nebo skutečné výdaje. Sociální ani zdravotní pojištění se z nájmu neplatí.

Odpisuje se jen stavba, podíl na pozemku ne (§ 29, byt patří do 5. odpisové skupiny). Příspěvky do fondu oprav jsou výdajem v roce, kdy je zaplatíte. Zálohy na služby, které nájemníkovi jen přeúčtujete, nejsou příjmem ani výdajem. Způsob výdajů volíte v každém přiznání, zpětně ho měnit nejde. Úroky z hypotéky na pronajímaný byt si od základu daně podle § 15 odečíst nemůžete.

Když byt prodáte do 10 let od koupě, platíte 15 % i ze zisku z prodeje. Zisk se počítá ze zůstatkové ceny po odpisech, i těch evidenčních při paušálu. Test 2 let bydlení vám u pronajímaného bytu nepomůže. Celé to rozebírá daň z prodeje nemovitosti.

Rizika investičního bytu

• Ceny nemusí růst ČNB ve zprávě o finanční stabilitě z jara 2026 upozorňuje, že ceny bytů jsou vysoko nad tím, co si mediánová domácnost může bezpečně dovolit (ZFS jaro 2026).
• Sazba po fixaci Když sazba po konci fixace vzroste, rostou i doplatky. Vyzkoušejte v kalkulačce vyšší sazbu.
• Neplatič a prázdné měsíce Vystěhování neplatiče trvá měsíce. Splátku platíte dál.
• Nelikvidita Byt neprodáte za týden a prodej stojí provizi a čas.
• Soustředění rizika Jeden byt v jednom městě s jedním nájemníkem. Alternativou jsou nemovitostní fondy, které ale mají vlastní poplatky a rizika.