Koupě bytu krok za krokem

Jak probíhá koupě bytu krok za krokem

Koupě bytu v osobním vlastnictví má sedm kroků. Podepíšete rezervační smlouvu, prověříte byt v katastru, vyřídíte hypotéku, podepíšete kupní smlouvu, složíte peníze do úschovy, podáte návrh na vklad do katastru a po zápisu převezmete byt. Vlastníkem se stanete až zápisem do katastru.

1. Rezervační smlouva Prodávající na dohodnutou dobu přestane byt nabízet jiným, vy obvykle zaplatíte rezervační poplatek.
2. Prověření bytu List vlastnictví, zástavy a věcná břemena, dluhy vůči společenství vlastníků a energetický štítek.
3. Hypotéka Žádost, odhad a schválení. Termín musí sedět s lhůtou v rezervační smlouvě.
4. Kupní smlouva Písemně, s cenou, způsobem úhrady přes úschovu a podmínkou pro případ, že úvěr nevyjde.
5. Úschova Peníze z úspor i z hypotéky leží u advokáta, notáře nebo banky, dokud se nezapíše převod.
6. Návrh na vklad Podává se na katastrální úřad, správní poplatek je 2 000 Kč.
7. Zápis a předání Po zápisu do katastru se peníze z úschovy uvolní prodávajícímu a vy převezmete klíče.

Družstevní byt se kupuje jinak, převodem družstevního podílu bez katastru. Postup popisuje hypotéka na družstevní byt.

Jak funguje rezervační smlouva na byt?

Rezervační smlouva zavazuje prodávajícího, že po dohodnutou dobu nenabídne byt nikomu jinému. Kupující za to obvykle zaplatí rezervační poplatek, který se při koupi započte do ceny. Zákon rezervační smlouvu zvlášť neupravuje, takže o tom, kdy poplatek propadne a kdy se vrací, rozhoduje jen to, co v ní stojí.

Často se uzavírá jako smlouva o smlouvě budoucí. Podle § 1785 občanského zákoníku se v ní strana zavazuje uzavřít kupní smlouvu po vyzvání v dohodnuté lhůtě, jinak do jednoho roku. Když se prodávající k podpisu nemá, může kupující žádat, aby obsah kupní smlouvy určil soud (§ 1787). Strany mohou uzavřít i smlouvu, která v zákoně jako typ upravená není (§ 1746).

Na co si dát pozor v rezervační smlouvě

• Lhůta Musí stačit na vyřízení hypotéky. Spočítejte si, jak dlouho trvá vyřízení hypotéky, a lhůtu podle toho domluvte.
• Vrácení poplatku Ujednejte, že se poplatek vrací, když vám banka úvěr neschválí nebo když se v katastru objeví vada, o které jste nevěděli.
• Kde leží poplatek Realitní zprostředkovatel smí úschovu zprostředkovat jen u banky, notáře, advokáta nebo exekutora. Sám peníze uschovat smí jen na vaši písemnou žádost a na samostatném účtu (§ 4 zákona o realitním zprostředkování).
• Smluvní pokuta Pokud ji smlouva sjednává, platí se bez ohledu na to, jestli druhé straně vznikla škoda (§ 2048).

Jak si byt před koupí prověřit?

Byt si před koupí prověříte v katastru nemovitostí na listu vlastnictví. Uvidíte na něm, kdo je vlastníkem a jestli na bytě vázne zástava, věcné břemeno nebo probíhající řízení. Zapsané závady přecházejí s bytem na kupujícího a jejich neznalost nikoho neomlouvá, proto se list vlastnictví kontroluje před každým podpisem.

Jestli cena odpovídá trhu, napoví průměrné kupní ceny bytů podle ČSÚ. Kupujete na hypotéku? Banka si nechá udělat vlastní odhad nemovitosti a půjčí z něj, ne z kupní ceny.

Kdo nabývá vlastnické právo, přejímá závady zapsané ve veřejném seznamu (§ 1107 občanského zákoníku) a neznalost zapsaného údaje ho neomlouvá (§ 980). Zástavu prodávajícího, typicky jeho hypotéku, musí kupní smlouva vyřešit: z kupní ceny se nejdřív splatí jeho banka a ta pak dá souhlas s výmazem zástavy.

Kde získat list vlastnictví

Údaje z listu vlastnictví zjistíte zdarma a bez registrace v aplikaci Nahlížení do katastru nemovitostí. Úřední výpis z katastru vydá katastrální úřad nebo Czech POINT, správní poplatek je 100 Kč (položka 119 sazebníku správních poplatků).

Dluhy vůči společenství vlastníků

S bytem přecházejí na kupujícího i dluhy prodávajícího na příspěvcích do fondu oprav a na zálohách, pokud je kupující mohl zjistit. Prodávající proto musí doložit potvrzení správce domu, jaké dluhy má, nebo že žádné nemá (§ 1186 občanského zákoníku).

Je energetický štítek (PENB) při prodeji bytu povinný?

Ano. Průkaz energetické náročnosti budovy musí prodávající bytu předložit kupujícímu ještě před podpisem smlouvy a předat ho nejpozději při podpisu kupní smlouvy. U bytu si ho vyžádá od společenství vlastníků nebo správce domu. Průkaz platí 10 let a třída energetické náročnosti musí být uvedená i v inzerátu.

Povinnost stanoví § 7a zákona o hospodaření energií. Když zprostředkovatel průkaz nedostane, uvede v inzerátu nejhorší třídu. Platnost končí dřív, pokud se dům výrazně přestaví nebo změní způsob vytápění, chlazení nebo ohřevu vody.

Kdy řešit hypotéku při koupi bytu?

Hypotéku je dobré řešit ještě před podpisem rezervační smlouvy. Banka potřebuje na odhad, schválení a přípravu smluv obvykle několik týdnů a lhůta v rezervační smlouvě to musí pokrýt. Když budete předem vědět, kolik vám banka půjčí, nepodepíšete rezervaci na byt, na který nedosáhnete.

Spočítejte si, kolik vám banka půjčí, a kolik musíte mít naspořeno včetně poplatků. Doklady pro banku najdete v seznamu dokumentů k hypotéce a celý časový plán od podání žádosti po čerpání v průvodci vyřízení hypotéky. Část ceny jde zaplatit i úvěrem ze stavebního spoření. Banka obvykle pošle peníze do úschovy nebo prodávajícímu až po podání návrhu na vklad zástavního práva.

Co musí obsahovat kupní smlouva na byt?

Kupní smlouva na byt musí být písemná a podpisy obou stran musí být na téže listině. Obsahuje označení stran a bytu tak, jak je zapsaný v katastru, kupní cenu a způsob její úhrady, obvykle přes úschovu, termín předání bytu a prohlášení prodávajícího o vadách, zástavách a dluzích. Kupujícímu na hypotéku chrání podmínka, co se stane, když úvěr nevyjde.

Písemnou formu vyžaduje § 2128 a § 560 občanského zákoníku, projevy všech stran na téže listině § 561. Podpisy bývají úředně ověřené. Bez ověření musí navrhovatel jejich pravost katastru prokázat do 30 dnů, jinak úřad řízení zastaví (§ 7 katastrálního zákona).

Odkládací, nebo rozvazovací podmínka

Odkládací podmínka znamená, že smlouva začne platit až po jejím splnění, třeba po schválení hypotéky. Rozvazovací podmínka znamená, že už platná smlouva zanikne, když podmínka nastane, třeba když banka úvěr neposkytne. Když smlouva neříká jinak, má se za to, že jde o podmínku odkládací (§ 548 občanského zákoníku).

Jak funguje advokátní úschova a kolik stojí?

Advokátní úschova je zvláštní bankovní účet, na který kupující pošle kupní cenu. Advokát ji prodávajícímu vyplatí až po splnění podmínek ze smlouvy o úschově, obvykle po zápisu kupujícího do katastru. Cenu úschovy zákon nestanoví, sjednává se s advokátem a kdo ji platí, je věc dohody kupujícího a prodávajícího.

Podle § 52g zákona o advokacii je majitelem účtu advokát, na jednom účtu smí být jen jedna úschova a advokát na něj nesmí ukládat vlastní peníze. Nakládat s nimi smí jen podle smlouvy (§ 52i). Banka posílá potvrzení o účtu a o převodech přímo vám i prodávajícímu a úschova se zapisuje do elektronické knihy úschov, kterou vede Česká advokátní komora (§ 52j a 52k). Když advokát peníze zpronevěří, platí náhradu Garanční fond Komory, nejvýš 2 500 000 Kč na jednu úschovu (§ 29a).

Advokátní tarif pro úschovu zvláštní sazbu nemá, odměna advokáta je smluvní (§ 1 advokátního tarifu). Odměnu notáře za úschovu peněz určuje notářský tarif: 1,2 % z prvních 100 000 Kč, 0,6 % z částky do 500 000 Kč, 0,4 % do 1 000 000 Kč a 0,2 % do 10 000 000 Kč, nejméně 1 000 Kč. U úschovy 4 000 000 Kč to dělá 11 600 Kč, k tomu může přibýt DPH (vyhláška č. 196/2001 Sb., příloha, položka C).

Do výpočtu vlastních zdrojů počítáme úschovu orientační částkou, kterou si můžete přepsat podle nabídky advokáta nebo notáře.

Jak podat návrh na vklad do katastru?

Návrh na vklad do katastru se podává na předepsaném formuláři u katastrálního úřadu osobně, poštou, datovou schránkou nebo s elektronickým podpisem. Přikládá se kupní smlouva a zaplatí se správní poplatek 2 000 Kč. Vklad úřad povolí nejdříve po 20denní ochranné lhůtě, podle statistiky za září 2026 trval v průměru 22 dní.

Poplatek stanoví položka 120 sazebníku správních poplatků a platí se kartou, hotově, převodem nebo kolky do 5 000 Kč. Formulář jde vyplnit ve webové aplikaci ČÚZK. Úřad u bytu nejpozději následující pracovní den vyznačí plombu, tedy že probíhá řízení, a pošle o tom informaci vlastníkovi. Vklad povolí nejdříve 20 dní od jejího odeslání (§ 18 katastrálního zákona). Průměrnou dobu vkladu zveřejňuje ČÚZK.

Vlastníkem bytu se stanete zápisem do katastru (§ 1105 občanského zákoníku), účinky zápisu ale nastávají k okamžiku, kdy návrh došel na úřad (§ 10 katastrálního zákona).

Platí se při koupi bytu daň z nabytí nemovitosti?

Ne. Daň z nabytí nemovitých věcí zrušil zákon č. 386/2020 Sb. ke dni 26. září 2020, a to i zpětně pro vklady do katastru provedené od prosince 2019. Kupující bytu ji dnes neplatí. Prodávající může platit daň z příjmů, pokud prodej nesplní časový test nebo jinou podmínku osvobození.

Zdroj je Finanční správa. Kdy daň z příjmů platí prodávající, popisuje průvodce daň z prodeje nemovitosti.

Jaké pojištění k bytu na hypotéku potřebujete?

K bytu koupenému na hypotéku potřebujete pojištění nemovitosti, protože banka chce mít zástavu pojištěnou a pojistné plnění často vinkulované ve svůj prospěch. Pojištění schopnosti splácet je dobrovolné. Když ho banka přesto stanoví jako podmínku úvěru, nesmí vás omezovat ve výběru pojišťovny.

Zákaz omezovat výběr pojistitele stanoví § 115 zákona o spotřebitelském úvěru. Pojištění nemovitosti obvykle stačí sjednat před čerpáním úvěru, rozsah a lhůty určuje úvěrová smlouva. Pojištění schopnosti splácet kryje splátky při pracovní neschopnosti, ztrátě zaměstnání nebo jiných sjednaných událostech. Cenu a výluky porovnejte v podmínkách konkrétní pojistky.

Pojišťovnu si tedy vybíráte sami. Nabídky pojištění nemovitosti a životního pojištění porovnáte na našem sesterském webu Pojistitonline.cz.

Jak dlouho trvá koupě bytu?

Koupě bytu na hypotéku trvá od rezervace po zápis do katastru obvykle několik týdnů až měsíců. Nejdelší je vyřízení hypotéky, které zabere orientačně 4 až 6 týdnů, a vklad do katastru, který trvá nejméně 20 dní, podle statistiky za září 2026 v průměru 22 dní. Bez hypotéky jde celá koupě rychleji.

Kontrolní seznam před podpisem kupní smlouvy

• List vlastnictví Prodávající je vlastník, víte o každé zástavě a věcném břemenu a smlouva řeší jejich výmaz.
• Potvrzení o dluzích Od správce domu, že prodávající nemá dluhy na fondu oprav a zálohách.
• Energetický štítek Máte průkaz nebo jeho kopii, nejpozději při podpisu.
• Schválená hypotéka Úvěrová smlouva je podepsaná, nebo kupní smlouva obsahuje podmínku pro případ, že úvěr nevyjde.
• Úschova Smlouva o úschově říká, kdy a komu se peníze vyplatí a kdy se vracejí.
• Termín předání Datum předání bytu a stav měřičů, které zapíšete do předávacího protokolu.