Investiční hypotéka 2026: limity ČNB a kolik vám banka půjčí
Na byt k pronájmu doporučuje ČNB od dubna 2026 přísnější limity než na vlastní bydlení. Kalkulačka spočítá, kolik vám banka orientačně půjčí, když započítá i budoucí nájem.
Nejvyšší investiční hypotéka orientačně
3 850 000 Kč
Potřebujete 3 850 000 Kč, to se do limitů vejde. Omezuje vás cena: 70 % z 5 500 000 Kč.
- Potřebný úvěr
- 3 850 000 Kč
- LTV (limit 70 %)
- 70 %
- DTI (limit 7)
- 4,4
- Příjem pro banku (s 70 % nájmu)
- 72 600 Kč
- Měsíční splátka
- 21 619 Kč
- Nájem pokryje ze splátky
- 83 %
- Nejméně vlastních peněz
- 1 650 000 Kč
Limity ČNB jsou doporučení. Banka navíc posuzuje, jestli splátky utáhnete i při sazbě vyšší o 2 procentní body, a nájem může započítat jinak než 70 %. Výsledek není nabídka úvěru.
Odkaz otevře kalkulačku s vašimi čísly.
Kupujete byt k pronájmu?
Specialista s oprávněním ČNB zjistí, které banky vám investiční hypotéku poskytnou a jak u nich započítají nájem do příjmu.
Zdarma a nezávazně.
Ve zkratce
- Investiční hypotéka je úvěr na byt, který nebude sloužit k vlastnímu bydlení, nebo úvěr, u kterého banka do příjmu započítá budoucí nájem z kupovaného bytu.
- Od 1. 4. 2026 ČNB doporučuje investiční hypotéku nejvýš do 70 % hodnoty nemovitosti a celkový dluh nejvýš do 7násobku ročního čistého příjmu.
- Stejné limity platí pro úvěr na třetí a každou další obytnou nemovitost a nevztahuje se na ně žádná výjimka.
- Komerční banka započítá budoucí nájem z kupovaného bytu do příjmu snížený o 30 %, doložený nájemní smlouvou a odhadem.
Co je investiční hypotéka?
Investiční hypotéka je úvěr na koupi bytu nebo domu, který nebude sloužit k vašemu bydlení, ale k pronájmu. Česká národní banka za investiční považuje i úvěr, u kterého banka do vašeho příjmu započítá budoucí nájem z kupovaného bytu, a úvěr na třetí a každou další nemovitost. Pro tyhle úvěry od 1. 4. 2026 doporučuje přísnější limity.
Pravidla jsou v doporučeních D a E úředního sdělení ČNB ze 27. 11. 2025 (Věstník ČNB 17/2025). Rozhodují tři spouštěče:
- Účel V žádosti uvedete, že byt nekupujete k vlastnímu bydlení.
- Nájem v příjmu Banka vám do příjmu započítá očekávaný nájem z kupovaného bytu. Pak úvěr považuje za investiční, i když účel neuvedete.
- Třetí nemovitost Už vlastníte dvě obytné nemovitosti. Nepočítá se ta, jejíž prodej doložíte smlouvou, a rekreační objekt, který zjevně není k trvalému bydlení.
Neúčelové úvěry zajištěné nemovitostí mají banky považovat za investiční, dokud neprokážete opak. Na americkou hypotéku tak často dopadají stejné limity.
Kolik vlastních peněz potřebujete na investiční hypotéku?
Na investiční hypotéku potřebujete aspoň 30 % ceny bytu z vlastních peněz, protože ČNB doporučuje úvěr nejvýš do 70 % hodnoty nemovitosti (LTV). K tomu zaplatíte náklady koupě. Celkový dluh navíc nemá přesáhnout 7násobek vašeho ročního čistého příjmu (DTI).
| Limit | Vlastní bydlení | Investiční byt, třetí nemovitost |
|---|---|---|
| LTV (úvěr / hodnota) | 80 %, do 36 let 90 % | 70 % v jakémkoli věku |
| DTI (dluh / roční příjem) | pevný limit není, nad 8 banka posuzuje vysoce obezřetně | 7 |
| Výjimka pro 5 % objemu | ano, z limitu LTV | ne |
| Platí od | dlouhodobě | 1. 4. 2026 |
Že se na limity investičních úvěrů výjimka nevztahuje, uvádí ČNB v praktických postupech k doporučení. Refinancování nebo refixace bez navýšení úvěru pod nové limity nespadá, s navýšením ano. Kolik vám banka půjčí na vlastní bydlení, spočítá kalkulačka bonity.
Jak banka započítá nájem do příjmu?
Banka budoucí nájem z kupovaného bytu do příjmu obvykle započítá jen zčásti a jen s doklady. Komerční banka podle své metodiky hypotečních úvěrů (platné od 1. 10. 2026) bere nižší z nájmu podle nájemní smlouvy a podle odhadce, snížený o 30 %. Chce podepsanou nájemní nebo budoucí nájemní smlouvu a posudek, že je byt pronajímatelný.
Nájem z bytů, které už pronajímáte a máte ho v daňovém přiznání, banka počítá z přiznání. Jiné banky procento veřejně neuvádějí. Kalkulačka výše proto počítá se 70 % nájmu. Kolik vám byt po splátkách a daních skutečně vynese, ukáže kalkulačka výnosnosti investiční nemovitosti.
Kupujete byt k pronájmu?
Specialista s oprávněním ČNB zjistí, které banky vám investiční hypotéku poskytnou a jak u nich započítají nájem do příjmu.
Zdarma a nezávazně.
Jaký úrok má investiční hypotéka?
Žádná banka dnes veřejně neuvádí zvláštní sazbu pro investiční hypotéky. Sazbu sjednáváte individuálně a závisí hlavně na LTV a délce fixace. Pro orientaci: průměrná nabídková sazba hypoték byla v říjen 2026 5,79 % (Swiss Life Hypoindex), skutečně sjednané hypotéky v září 2026 5,1 % (ČBA Hypomonitor). Dřív některé banky k investičním hypotékám přidávaly přirážku v řádu desetin procentního bodu.
Splatnost má stejnou hranici jako u vlastního bydlení: ČNB doporučuje zpravidla nejvýš 30 let.
Odečtu si úroky z investiční hypotéky z daní?
Odpočet úroků z hypotéky od základu daně až do 150 000 Kč ročně platí jen pro vlastní bydlení. U pronajímaného bytu ho zákon vylučuje (§ 15 odst. 3 zákona o daních z příjmů). Úroky si ale odečtete jako výdaj od příjmů z nájmu, pokud uplatňujete skutečné výdaje, ne paušál 30 %. Víc v průvodci investiční byt.
Jak investiční hypotéku vyřídit
- Spočítejte vlastní peníze Aspoň 30 % ceny, náklady koupě a rezervu na prázdné měsíce.
- Ověřte nájem Kolik za podobné byty v lokalitě skutečně platí nájemníci. Banka ho porovná s odhadem.
- Připravte doklady Potvrzení příjmu nebo daňová přiznání, u stávajících nájmů nájemní smlouvy a přiznání s § 9.
- Nechte si úvěr předschválit Dřív, než podepíšete rezervaci. Jak dlouho jednotlivé kroky trvají, popisuje vyřízení hypotéky.
- Odhad a čerpání Banka nechá byt ocenit. Z odhadní ceny, ne z kupní, počítá LTV. Víc v článku odhad nemovitosti.
Kolik vlastních zdrojů potřebuji na investiční hypotéku?
Aspoň 30 % ceny bytu, protože ČNB od 1. 4. 2026 doporučuje investiční hypotéku nejvýš do 70 % hodnoty nemovitosti. Ke 30 % připočtěte náklady koupě a rezervu na měsíce, kdy byt nebude pronajatý.
Kdy banka považuje hypotéku za investiční?
Když v žádosti uvedete, že byt nebude sloužit k vašemu bydlení, když vám do příjmu započítá budoucí nájem z kupovaného bytu, nebo když už vlastníte dvě obytné nemovitosti. Neúčelové úvěry zajištěné nemovitostí považuje za investiční, dokud neprokážete opak.
Platí limit 90 % pro mladé do 36 let i na investiční byt?
Ne. Na investiční byt platí limit 70 % LTV v jakémkoli věku. Vyšší limit 90 % je jen pro úvěr na vlastní bydlení žadatele do 36 let.
Započítá banka nájem do příjmu?
Ano, ale jen zčásti a s doklady. Komerční banka bere nižší z nájmu podle smlouvy a podle odhadce, snížený o 30 %. Úvěr se pak automaticky posuzuje jako investiční se všemi limity.
Je investiční hypotéka dražší než běžná?
Banky dnes zvláštní sazbu pro investiční hypotéky veřejně neuvádějí, sazbu sjednáváte individuálně. Dřív některé přidávaly přirážku v řádu desetin procentního bodu. Rozhoduje hlavně LTV a fixace.
Můžu si odečíst úroky z hypotéky na byt k pronájmu?
Od základu daně podle § 15 ne, ten odpočet je jen pro vlastní bydlení. Úroky ale uplatníte jako výdaj od příjmů z nájmu, když v přiznání uplatňujete skutečné výdaje místo paušálu 30 %.