Vyplacení spoluvlastníka po rozvodu nebo dědictví

Jak se spočítá, kolik musíte spoluvlastníkovi vyplatit?

Vyplacení spoluvlastníka se počítá z čisté hodnoty nemovitosti: z dnešní tržní ceny se odečte zbývající hypotéka a výsledek se vynásobí podílem toho, kdo odchází. Byt za 6 000 000 Kč s hypotékou 2 000 000 Kč dává čistou hodnotu 4 000 000 Kč, polovina je 2 000 000 Kč. Hypotéku pak splácíte celou sami.

Cenu si můžete dohodnout jakoukoli, na kterou oba kývnete. Když se neshodnete, pomůže znalecký posudek. Banka ale půjčí podle vlastního odhadu, takže se vyplatí znát ho dřív, než dohodu podepíšete.

U rozvodu jsou podíly podle § 742 občanského zákoníku stejné, pokud se nedohodnete jinak. Do výpočtu se ale promítne, kdo co do společného majetku vložil ze svého. Kdo třeba splatil část hypotéky penězi zděděnými po rodičích, má právo, aby mu to bylo nahrazeno. U dědictví rozhodují dědické podíly ze závěti nebo ze zákona.

Co se stane s hypotékou při rozvodu?

Rozvodem se hypotéka nemění. Oba manželé zůstávají spoludlužníky a banka může chtít celou splátku po kterémkoli z nich. Dohoda o vypořádání, kdo bude dluh splácet, platí jen mezi manželi, ne vůči bance. Z hypotéky se druhý vyváže, až když banka souhlasí s tím, že dluh převezmete sami.

Plyne to z § 737 odst. 2 (vypořádání dluhů má účinky jen mezi manžely), § 1872 (společný a nerozdílný dluh) a § 1888 občanského zákoníku (převzetí dluhu jen se souhlasem věřitele). Na výběr jsou tři cesty:

1. Převzetí u stávající banky Banka posoudí, jestli splátky utáhnete sami, a druhého z úvěru propustí. Na vyplacení můžete potřebovat úvěr navýšit.
2. Nová hypotéka Jiná banka splatí starý úvěr a půjčí i na vyplacení. Hodí se, když stávající banka nesouhlasí nebo když nová nabídne lepší sazbu. Spočítejte, kolik ušetříte refinancováním.
3. Prodej Nemovitost prodáte, splatíte hypotéku a zbytek si rozdělíte. Pak řešíte, jestli neplatíte daň z prodeje nemovitosti.

Jak probíhá vypořádání SJM a dokdy ho musíte stihnout?

Vypořádání společného jmění manželů s nemovitostí vyžaduje písemnou dohodu a u nemovitosti začne platit až zápisem do katastru. Když se bývalí manželé do tří let od zániku společného jmění nedohodnou ani nepodají návrh k soudu, nemovitost jim podle zákona zůstane v podílovém spoluvlastnictví napůl.

1. Zjistěte hodnotu a kolik vám banka půjčí Než se zavážete k částce, ověřte si, kolik vám banka půjčí samotnému. Počítá se jen váš příjem.
2. Dohoda o vypořádání Písemně, s nemovitostí, dluhem a částkou k vyplacení (§ 739). Když se nedohodnete, rozhodne na návrh soud (§ 740).
3. Úvěr a vyvázání Banka schválí převzetí nebo novou hypotéku a druhého z úvěru propustí. Peníze na vyplacení jdou z úvěru.
4. Vklad do katastru Dohoda má u nemovitosti účinky až zápisem do katastru (§ 738). Správní poplatek je 2 000 Kč za každý návrh na vklad.

Tříletá lhůta je v § 741 občanského zákoníku. Po ní vlastníte každý polovinu a hypotéka je dál společná. Spoluvlastnictví se pak dá zrušit dohodou nebo soudem, jen už podle pravidel pro spoluvlastníky, ne pro manžele.

Jak vyplatit spoludědice?

Spoludědice vyplatíte dohodou o rozdělení pozůstalosti: nemovitost připadne vám a ostatním dědicům zaplatíte jejich podíl v penězích. Dohodu uzavíráte v dědickém řízení před notářem jako soudním komisařem a schvaluje ji soud. Musí rozdělit celou známou pozůstalost, nejen nemovitost.

Notář v řízení o pozůstalosti jedná jménem soudu (§ 100 zákona o zvláštních řízeních soudních). Vyplacení si tak domluvíte u něj, i s tím, dokdy peníze pošlete.

Dohodnout se můžete jakkoli, pokud zůstavitel nenařídil jinak v závěti (§ 1695 a § 1696 občanského zákoníku). Bez závěti dědí v první třídě děti a manžel stejným dílem (§ 1635). Děti jsou nepominutelní dědici: i podle závěti jim náleží aspoň čtvrtina zákonného podílu, nezletilým tři čtvrtiny (§ 1643). Podle toho se počítá, kolik komu vyplácíte.

Hypotéka zůstavitele přechází na dědice. Kdo neuplatnil výhradu soupisu, hradí dluhy zůstavitele celé, více dědiců společně a nerozdílně (§ 1704). S výhradou soupisu jen do výše toho, co zdědil.

Když se dědici nedohodnou, nabudou nemovitost do podílového spoluvlastnictví podle dědických podílů. Kdo pak chce svůj podíl prodat cizímu, musí ho prvních šest měsíců nabídnout ostatním spoluvlastníkům (předkupní právo podle § 1124). Nikdo ale nemusí ve spoluvlastnictví zůstat napořád, zrušit ho jde dohodou, nebo soudem (§ 1140 a násl.).

Rozvod, dědictví, nebo nesezdaní: v čem se vyplacení liší?

Nesezdaní partneři vlastní nemovitost v podílovém spoluvlastnictví. Zrušení dohodou musí mít u nemovitosti písemnou formu a říct, jak se vypořádáte, třeba převodem na jednoho s vyplacením druhého (§ 1141). Jestli si úroky z takové hypotéky odečtete, si ověřte u správce daně.

Můžete si odečíst úroky z hypotéky na vyplacení?

Ano, pokud hypotékou vyplácíte bývalého manžela nebo spoludědice a v bytě či domě trvale bydlíte vy nebo vaše rodina. Zákon o daních z příjmů vypořádání společného jmění i spoludědiců řadí mezi bytové potřeby. Odečíst jde nejvýš 150 000 Kč úroků ročně na domácnost.

Vypořádání je v § 4b odst. 1 písm. f), odpočet a podmínka trvalého bydlení v § 15 zákona o daních z příjmů. Spočítejte si, kolik vám stát vrátí na úrocích.

Platí se při vyplacení nějaká daň?

Daň z nabytí nemovitých věcí se neplatí, zákon ji zrušil v roce 2020. Dědictví je od daně z příjmů osvobozené a dědická daň v Česku neexistuje. Při vyplacení tak zaplatíte hlavně správní poplatek 2 000 Kč za návrh na vklad do katastru a náklady úvěru.

Zrušení daně z nabytí je v zákoně 386/2020 Sb., osvobození dědictví v § 4a zákona o daních z příjmů. Jiné je to, když nemovitost místo vyplacení prodáte. Pak vás může čekat daň z prodeje nemovitosti.