Daň z prodeje nemovitosti

Musím platit daň z příjmu při prodeji bytu?

Daň z příjmu při prodeji bytu nebo rodinného domu neplatíte, pokud jste v něm měli bydliště aspoň 2 roky bezprostředně před prodejem, nebo pokud od nabytí uplynulo víc než 10 let (u nemovitostí nabytých do konce roku 2020 víc než 5 let). Jinak platíte 15 % ze zisku, ledaže peníze použijete na vlastní bydlení.

Pravidla jsou v § 4 odst. 1 písm. a) a b) zákona o daních z příjmů. Testy se posuzují postupně: když vyjde první, další už nepotřebujete. Pokud byla nemovitost v obchodním majetku, platí pro osvobození lhůty od jejího vyřazení.

Kdy se daň z prodeje nemovitosti neplatí?

Daň z prodeje nemovitosti se neplatí, když splníte jeden ze tří testů: bydliště v prodávaném bytě nebo domě aspoň 2 roky před prodejem, vlastnictví delší než 10 let (u nabytí do roku 2020 delší než 5 let), nebo použití peněz z prodeje na vlastní bydlení do konce následujícího roku.

Časový test 5, nebo 10 let

Desetiletý test platí pro nemovitosti nabyté od 1. 1. 2021, pro dřívější zůstal pětiletý (čl. IV zákona 386/2020 Sb.). Doba se počítá od nabytí, u koupě od okamžiku, kdy návrh na vklad došel na katastr (§ 10 katastrálního zákona). Vypořádání společného jmění manželů, rozdělení spoluvlastnictví podle podílů nebo vznik bytových jednotek v domě dobu nepřeruší.

Peníze použité na vlastní bydlení

Bytovou potřebu vymezuje § 4b zákona o daních z příjmů. Počítá se do ní:

• Koupě bytu, rodinného nebo bytového domu, i rozestavěného.
• Stavba domu nebo bytu a koupě pozemku, na kterém do 4 let začnete stavět. Viz hypotéka na pozemek a stavbu.
• Údržba a změna stavby vlastního nebo nájemního bydlení.
• Vypořádání společného jmění manželů nebo spoludědiců, když tím získáte byt nebo dům.
• Družstevní bydlení Vklad do družstva nebo úhrada za převod podílu, se kterým získáte nájem bytu.
• Splacení úvěru nebo zápůjčky, kterým jste některou z těchto potřeb financovali.

Peníze musíte použít do konce roku následujícího po roce, kdy jste je dostali. Započítá se i to, co jste na bydlení dali už v předchozím roce. Že jste peníze získali, oznámíte finančnímu úřadu do konce lhůty pro daňové přiznání. Když podmínku nesplníte, příjem zdaníte v následujícím roce.

Když na bydlení použijete jen část peněz, osvobozená je právě ta část. Z výdajů si pak odečtete jen poměrnou část odpovídající zdaněné části příjmu. Takhle to Generální finanční ředitelství popisuje u bytu, ve kterém jste bydleli kratší dobu než 2 roky (pokyn GFŘ-D-59), a stejně počítá i kalkulačka.

Musím platit daň z prodeje zděděné nemovitosti?

Zdědění nemovitosti samo daň nespouští. Při prodeji zděděné nemovitosti platí stejné testy jako u koupené. Když jste dědili po příbuzném v řadě přímé (rodič, prarodič, dítě) nebo po manželovi, započítá se vám do 5 nebo 10 let i doba, po kterou nemovitost vlastnil zůstavitel.

Příjem z dědictví je od daně osvobozený (§ 4a zákona o daních z příjmů). Dědictví nabýváte smrtí zůstavitele. Po sourozenci nebo jiném příbuzném se doba zůstavitele nezapočítá a test běží od úmrtí. U daru běží od darování. Jako výdaj si u dědictví i daru odečtete cenu podle zákona o oceňování majetku ke dni nabytí. Vyplacení spoludědice, kterým získáte byt nebo dům, se do bytové potřeby počítá. Jak ho financovat, popisuje vyplacení spoluvlastníka po dědictví.

Kolik je daň z prodeje nemovitosti a jak se počítá?

Daň z prodeje nemovitosti je 15 % ze zisku, tedy z prodejní ceny po odečtení nabývací ceny a doložených výdajů. Část základu, o kterou vaše celkové příjmy za rok přesáhnou 1 762 812 Kč (v roce 2026), se daní 23 %. Ztrátu z prodeje od jiných příjmů odečíst nejde.

Odečíst můžete (§ 10 odst. 4 a 5 zákona o daních z příjmů):

• Nabývací cenu u koupě, u dědictví a daru cenu podle oceňovacího zákona.
• Technické zhodnocení, opravy a údržbu, které doložíte. Vlastní práci ne.
• Náklady prodeje, například provizi realitní kanceláře nebo odměnu advokáta.

Příklad: byt koupený v roce 2022 za 4 000 000 Kč prodáte v roce 2026 za 5 000 000 Kč, s výdaji 150 000 Kč. Bydleli jste v něm jen rok a nové bydlení nekupujete. Zisk je 850 000 Kč a daň 127 500 Kč. Kdybyste celých 5 000 000 Kč použili na koupi dalšího bytu, daň by byla nulová.

Kdo platí daň z prodeje nemovitosti, prodávající, nebo kupující?

Daň z prodeje nemovitosti platí prodávající, protože jde o jeho příjem. Kupující žádnou daň neplatí: daň z nabytí nemovitých věcí, kterou dřív hradil, zrušil zákon 386/2020 Sb. Kupující platí jen správní poplatek 2 000 Kč za návrh na vklad do katastru.

Co dalšího vás při koupi čeká a v jakém pořadí, shrnuje koupě bytu krok za krokem. Kolik na nové bydlení budete potřebovat ze svého, ukáže výpočet vlastních zdrojů a nákladů koupě.

Jak daň z prodeje nemovitosti přiznat a zaplatit?

Daň z prodeje nemovitosti přiznáte v daňovém přiznání za rok, kdy jste peníze dostali, jako ostatní příjem podle § 10. Papírově ho podáte do 1. dubna následujícího roku, elektronicky do 4 měsíců a přes daňového poradce do 6 měsíců po konci roku.

1. Spočítejte zisk Prodejní cena minus nabývací cena a doložené výdaje.
2. Uchovejte doklady Kupní smlouvy, faktury za opravy a provizi, u dědictví usnesení soudu a ocenění.
3. Podejte přiznání Za rok, ve kterém jste peníze za prodej dostali.
4. Bytová potřeba Když prodej osvobozujete novým bydlením, oznamte finančnímu úřadu získání peněz ve stejné lhůtě.

Osvobozený příjem nad 5 000 000 Kč se finančnímu úřadu jinak oznamuje (§ 38v zákona o daních z příjmů). U prodeje nemovitosti zapsané v katastru to podle Finanční správy potřeba není, úřad údaje vidí v katastru. Za neoznámený příjem, který oznámit musíte, hrozí pokuta 0,1 až 15 %.

Prodáváte, abyste koupili větší byt nebo dům? Než podepíšete rezervaci, zjistěte, kolik vám banka půjčí.